Le CCMI : Contrat de Construction de Maison Individuelle

Le CCMI entre dans le cadre du Code de la construction et de l’habitation (CCH) afin de protéger les particuliers pour leur projet de construction de maison individuelle. Obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur, il offre des garanties de livraison, de prix et des délais et doit également être conforme aux règles du Code d’urbanisme.

Les conditions pour contracter un CCMI

Bien que recommandé pour le maître d’ouvrage, le Contrat de Construction de Maison Individuelle doit réunir plusieurs conditions pour pouvoir être établi. En effet, le client doit être propriétaire du terrain (ou avoir une promesse de vente) et avoir établi avec le constructeur les caractéristiques du futur logement. À noter que le CCMI n’oblige pas le constructeur à fournir les plans du projet.

Un permis de construire doit avoir été demandé, les demandes d’assurances obligatoires effectuées (responsabilité civile décennale, garantie de parfait achèvement ainsi que la garantie de bon fonctionnement) et la garantie de livraison acquise.

Les caractéristiques et avantages du contrat

Cosigné par le client, le constructeur, le garant et le financeur (organisme ou personne morale), le contrat peut être établi avec ou sans fourniture de plan. Dans tous les cas, il doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception. Il doit obligatoirement mentionner :

  • La localisation du terrain et sa superficie,
  • La conformité aux règles du Code d’urbanisme,
  • La copie du permis de construire,
  • Un descriptif technique et une notice d’information,
  • Le prix fixe de la construction,
  • Les modalités de paiement et les indices de révision,
  • La date d’ouverture et délai d’exécution du chantier,
  • Le montant des pénalités en cas de retard de livraison,
  • La possibilité pour le client de se faire accompagner par un spécialiste à la réception,
  • La justification de la garantie de remboursement,
  • Les clauses suspensives.

Offrant un niveau de protection maximale pour le maître d’ouvrage (le propriétaire), le Contrat de Construction de Maison Individuelle a d’autres avantages :

  1. Il est encadré par une loi de 1990 (dont les dispositions sont d’ordre public),
  2. Le propriétaire n’a que le constructeur comme interlocuteur,
  3. Il ouvre une période de rétractation de 7 jours après la présentation du contrat,
  4. Le prix fixé pour la construction est définitif (sauf modification d’un commun accord),
  5. Il met en place une garantie de remboursement en cas de non-respect des conditions suspensives,
  6. Les paiements sont réglementés,
  7. En cas de retard, le constructeur est tenu de verser des pénalités de retard,
  8. Il garantit au client une livraison à la date prévue, même en cas de défaillance du constructeur.

Les modalités de paiement fixées par le CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle doit définir avec précision l’ensemble des conditions pour le paiement de la construction. Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il est en droit de demander l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué, ou trois versements avant l’ouverture du chantier (mais après la signature du CCMI) dans le cas contraire, soit 15% du montant total :

  • 5% du prix à la signature,
  • 5% à l’obtention du permis de construire,
  • 5% au début des travaux.

À l’ouverture du chantier, le règlement s’effectue selon un échéancier précis :

  • 25% à l’achèvement des fondations,
  • 40% à l’achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit),
  • 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons),
  • 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

Quelle différence avec les autres contrats ?

Le CCMI n’est pas le seul contrat visant à protéger le client lors d’un projet de construction de maison individuelle. En effet, le VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) tient le même objectif mais est plus souple. En effet, il permet d’inclure des clauses de révision de prix en cas de difficultés pendant le chantier ou si le projet est abandonné à ses débuts.

Le maître d’ouvrage peut également contracter un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’entreprise. Cependant, ces contrats ne sont pas ou peu réglementés par la Loi : le client doit alors être particulièrement vigilant lors de la rédaction de ces contrats (établis pour chaque intervenant du chantier). De plus, le prix global de la construction n’est connu qu’une fois tous les contrats signés : il est donc dans l’intérêt du maître d’ouvrage de prévoir une marge de sécurité dans son plan de financement.